Khi chủ đầu tư thế chấp dự án BĐS để vay vốn ngân hàng và chủ đầu tư bán nhà của dự án cho người dân và người dân lại được ngân hàng tài trợ cho vay chính căn nhà đó (căn nhà mà nằm trong dự án chủ đầu tư đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng) thì vô hình chung một tài sản đã được dùng để bảo đảm cho 2 khoản nợ vay.

Bài trao đổi dưới đây của bà Phan Vân Hà – Tổng giám đốc Công ty CP thẩm định giá IVC Việt Nam sẽ lý giải nguyên do tại sao tình trạng trên đã và sẽ vẫn tiếp tục diễn ra.

Chủ đầu tư tay không bắt giặc

Nguyên tắc phòng ngừa rủi ro của ngân hàng là chỉ cho vay 60-70% giá trị tài sản đảm bảo, chủ đầu tư phải có vốn đối ứng 30-40%. Về lý thuyết điều này hợp lý. Nhưng thực tế việc đánh giá tài sản đảm bảo bị sai lệch khiến nhiều trường hợp, giá trị khoản vay vượt nhiều lần giá trị nội tại của tài sản đảm bảo.

Có hai nguyên nhân dẫn đến sự sai lệch này:

Thứ nhất, việc định giá tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai là các dự án bất động sản được thực hiện bằng phương pháp Thặng dư: bằng giá trị hiện tại của tổng doanh thu trong tương lai trừ đi giá trị hiện tại của chi phí phát triển. Nôm na là chiết khấu dòng thu nhập tương lai và chi phí phát triển về cùng thời điểm để tính giá trị.

Tuy nhiên thay vì đánh giá một cách hợp lý, có sự tương đồng về doanh thu và chi phí ở mức độ vừa phải, nhiều thẩm định viên thực hiện so sánh với các dự án khác mà không tính đến sự khác biệt về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, năng lực bán hàng của chủ đầu tư. Bên cạnh đó sự chủ quan về dự báo giá bán cũng như về tốc độ bán hàng không phù hợp với sự biến động của thị trường khiến việc ước tính doanh thu trở nên sai lệch rất lớn.

Thứ hai, một sai lầm khác dễ dẫn đến tai họa là việc sử dụng hệ số chiết khấu. Chủ đầu tư thường sử dụng con số ước lượng 10% khi chiết khấu dòng tiền dự án trong nhiều năm, mà không tính đến rủi ro của ngành bất động sản cũng như mức bù rủi ro khi kinh doanh của thị trường Việt Nam (thể hiện mức độ bù đắp rủi ro giữa quyết định đầu tư vào tài sản so với việc đầu tư vào một tài sản khác không rủi ro hoặc rất ít rủi ro hơn).

Một ví dụ đưa ra: Giả sử chủ đầu tư sử dụng 50% vốn tự có, 50% vốn vay tại ngày 01/06/2016 thì chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (hệ số chiết khấu) được tính bằng khoảng 15,55%. Nếu dòng thu nhập của dự án là 100 tỷ/năm thì tài sản được định giá khi sử dụng 2 hệ số chiết khấu 10% và 15,55% như trên lần lượt là 995 tỷ và 645 tỷ. Mức chênh lệch lên tới 350 tỷ là quá lớn.

Một tài sản bảo đảm cho 2 khoản vay

Khi chủ đầu tư thế chấp dự án BĐS để vay vốn ngân hàng và chủ đầu tư bán nhà của dự án cho người dân và người dân lại được ngân hàng tài trợ cho vay chính căn nhà đó (căn nhà mà nằm trong dự án chủ đầu tư đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng) thì vô hình chung một tài sản đã được dùng để bảo đảm cho 2 khoản nợ vay.

Với những yếu tố trên, khi chủ đầu tư lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán thì cũng là lúc ngân hàng lâm vào tình trạng “đười ươi giữ ống” khi không thể thu hồi được khoản cho vay từ việc bán phát mại tài sản bảo đảm vì giá trị tài sản bảo đảm chỉ bằng một phần nhỏ của giá trị khoản vay.